«Не возвращать квартиру, пока не вернёт деньги»: Как защитят покупателей жилья от «жертв мошенников»

Покупатели жилья и все, кто имеет отношение к рынку недвижимости, в последнее время буквально стоят на ушах из-за «бабушкиных схем». Это новая напасть, когда пожилой продавец жилья после сделки объявляет, что стала жертвой телефонных мошенников и через суд требует вернуть квартиру обратно.

После нашумевшего дела народной артистки Ларисы Долиной, которая тоже поверила аферистам, суды гораздо чаще стали принимать решения в пользу пожилых продавцов. А покупатели остаются и без купленной квартиры, и без денег.

Что делать с этим горем — как защитить ни в чем неповинных покупателей, но при этом не оставить без помощи и попавших в беду бабушек — 20 ноября обсуждали на круглом столе в Госдуме, который организовал Комитет по строительству и ЖКХ. На него собралась очень представительная компания — от МВД и Росреестра до представителей Верховного суда и риелторского сообщества.

СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ «ЖЕРТВ БАБУШЕК»

Официальной статистики именно по таким случаям нет. Но специально к круглому столу ведомства провели свои подсчеты «в ручном режиме».

В Управлении Росреестра по Москве насчитали 130 случаев за последние три года, когда сделка была совершена под влиянием мошенников, а потом оспорена — и это повлияло на запись в государственном реестре недвижимости. То есть кто-то лишился по суду купленной квартиры, и право собственности было «переписано» обратно на продавца. Но налицо там «бабушкина схема» или другое мошенничество — неизвестно.

Интересные цифры привел замначальника следственного департамента МВД РФ Данил Филиппов. По его словам, начиная с 2024 года число случаев с продажей квартир по указке мошенников действительно увеличилось. Филиппов это связывает с ужесточениями в банковской сфере — похищать у граждан деньги, которые лежат на счетах, стало сложнее. И аферисты переключились на дорогостоящее имущество.

Схемы с квартирами, по данным МВД, характерны в основном примерно для десятка регионов с наиболее дорогой недвижимостью. Хотя и в них не измеряются прямо-таки тысячами случаев. Как сообщил Данил Филиппов, в 2024-2025 году в Санкт-Петербурге под влиянием мошенников продано 70 квартир, в Московской области — 38, в Новосибирской — 34, в Челябинской — 22. Абсолютный чемпион Москва — 75 квартир только в 2025 году.

Не всегда пострадавшие, прибежав с заявлением в правоохранительные органы, следом бегут с иском в суд - требовать назад квартиру. По тем случаям, когда подобные иски приняты и решения уже вынесены, статистика примерно такая:

41% решений — сделка признана недействительной, покупатель остался и без квартиры, и безе денег,

39% - сделка также признана недействительной, но на условиях «вернуть все, как было»: покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — уплаченные за нее деньги,

20% - «жертве мошенников» в её требованиях отказано, квартира осталась за покупателем.

МОЖЕТ ЛИ ПОКУПАТЕЛЬ ВЫИГРАТЬ СУД

Общественности в основном известно об одном таком случае — когда Верховный суд Якутии встал на защиту добросовестной покупательницы квартиры, вложившей в приобретение первого семейного жилья маткапитал и ипотеку. Данил Филиппов утверждает, что на самом деле их больше. Например, в Челябинской области суд оставил квартиру за покупателем, указав при этом, что продавец умышленно ввел того в заблуждение по поводу своих мотивов продажи жилья: сообщил, что из-за смены работы переезжает в другой регион, а на самом деле никуда уезжать не собирался.

По утверждению Филиппова, риелторам уже разосланы рекомендации от МВД, как обезопасить своих клиентов:

- Покупатель, которым приняты все меры для выяснения воли продавца, на наш взгляд, не должен отвечать за этого продавца, даже если тот находится под воздействием обмана.

Но что все-таки делать, чтобы такого принципе не случалось? Как заметил на круглом столе вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников, чтобы дестабилизировать вторичный рынок недвижимости, «хватило одного такого дела» - намекая на нашумевшее «дело Долиной».

«ПУСТЬ ОТВЕЧАЮТ НОТАРИУСЫ ИЛИ РИЕЛТОРЫ»

Мошенники есть не только в России. Поэтому предложения использовать мировой опыт уже неоднократно звучали - и не только на круглом столе в Госдуме. В европейских странах, к примеру, обязательно нотариальное удостоверение сделок с жильем. И нотариус отвечает за то, чтобы все там соответствовало закону: обычному гражданину ломать над этим голову не надо. В России заверять договор купли-продажи у нотариуса не обязательно — это делается по желанию (за исключением отдельных случаев — например, когда среди собственников дети) и, естественно, увеличивает затраты на сделку.

При этом сами представители нотариата жаловались на круглом столе, что полностью гарантировать своим клиентам защиту от мошенником в наших условиях не в состоянии чисто технически. Одна из проблем, например, - проверка подлинности паспортов. Подделки стали такого уровня, что «на глаз» не отличимы от оригиналов. А нотариусы могут лишь проверить, действителен ли паспорт, через общедоступный сервис МВД. (Любой человек может сделать то же самое и без нотариуса. При этом у подделки вполне может оказаться номер реально действующего паспорта — заменена только фотография).

Примерно то же самое — и с риелторами.

- Плата риелтору должна служить своеобразной страховкой, - настаивали участники круглого стола.

- Дайте нам тогда не только обязанности, но и право на всю необходимую информацию, — отвечали риелторы.

«УТРОМ ДЕНЬГИ, ВЕЧЕРОМ - КВАРТИРА»

Нет ли более простых решений? Замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий обратил внимание на ситуации, когда суд признает сделку недействительной и применяет принцип «вернуть все, как было». Но на практике возвращают только квартиру продавцу, а вопрос с деньгами зависает.

По словам Бутовецкого, судам надо прописывать, каким образом должно реализовываться их решение — с тем, чтобы были учтены права обеих сторон.

- Как обычно судебный пристав исполняет решение? - пояснил представитель Росреестра. - Деньги тяжело найти. А квартира — вот она. Право собственности - это запись в реестре. Пристав просто приходит в Росреестр и говорит: гаси запись. Справедливым было бы решение, что запись о праве гасится, только когда деньги передаются обратно.

Это, по словам Бутовецкого, четко соответствовало бы норме Гражданского кодекса, что никто не может требовать исполнения обязательства, если сам не выполняет встречное обязательство.

С таким подходом к расторжению сделки - «сначала деньги, потом имущество» - согласна и судья Верховного суда Татьяна Вавилычева.

- А пока не отдал деньги, имущество находится в залоге, - предлагает она.

ЧТО ЕЩЁ ПРЕДЛАГАЕТСЯ

1) Период «охлаждения» на снятие наличных для продавца.

Важный момент: «охлаждать» - именно порывы продавца снять вырученные за квартиру деньги наличными. Использовать эти деньги по безналу — скажем, если предполагается альтернативная сделка по покупке другой квартиры — можно.

- Мы не видим сделок, где покупались бы альтернативные площади — и это было бы интересно мошенникам. Мошенников интересуют наличные. Даже если «ведомый» продавец получает безналичные деньги, он все равно их потом снимает и отдает курьеру, - поясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников.

2) Признан «не в себе» - попадаешь в реестр. То есть если в рамках судебного процесса установлено, что продавец во время сделки «не осознавал свои действия», любые повторные продажи — только при участии органов опеки или «второй руки» (например, кого-то из родственников). Такая мера, по мнению экспертов, должна предотвратить ситуации, о которых тоже рассказывали на круглом столе: бабушка, отвоевав через суд свое жилье, вновь выставляет его на продажу.

3) Единая процедура психиатрического освидетельствования до сделки — чтобы она точно признавалась всеми судами и не вызывала вопросов.

4) Единый стандарт страхования титула (права собственности). Это — тоже из мирового опыта: убытки из-за потери прав на недвижимость возмещает страховая компания. У нас такой вид страхования существует. Но как недавно пожаловались «КП» в одной из риелторских компаний, большинство наших страховщиков ситуацию с «бабушкиными схемами» считает форс-мажором и отказывается признавать страховым случаем.

А ЧТО ДАЛЬШЕ

- Очень надеемся на Верховный суд. Что пленум ВС вынесет определение с разъяснениями по реализации решений судов, о которых на круглом столе говорили: квартира возвращается владельцу исключительно при условии возврата денег, - рассказала один из организаторов круглого стола, замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

- Официальное письмо еще им дополнительно направлю.
Второе — будем дорабатывать норму закона об однократной компенсации за утраченное жилье для добросовестных покупателей. Ее необходимо распространить на вот эти ситуации, когда квартира покупалась у «продавцов под влиянием».
Третье — все-таки пропишем положение о заморозке средств на счету продавца на неделю. Над формулировками пока идет работа.
И четвертое — дорабатываем и вносим законопроект о регулировании деятельности риелторов. Надо чистить этот рынок и повысить ответственность риелтора за качество сделки. Но и дать им доступ к сведениям о продавце и покупателе, объекте недвижимости — чтобы они действительно могли что-то проверить.

В более долгосрочных планах, по словам Разворотневой, вопрос о страховании сделок на вторичном рынке. Возможно, придется создать какой-то аналог Агентства по страхованию вкладов, но с учетом специфики рынка жилья.

ВАЖНО

Как на вторичке не остаться без квартиры и без денег: главные советы покупателям

- Если продавец — пожилой человек, просто необходимо связаться с его родственниками и убедиться, что они в курсе его или ее намерения продать квартиру (при мошеннических схемах — обычно никто не в курсе).

Важно также выяснить, куда бабушка (или дедушка) выпишется после продажи квартиры. Все легенды про «уеду к дочке в Италию/Сибирь/Краснодарский край» требуют доскональной проверки.

- Предварительный договор и предоплата — обязательны. Это одно из подтверждений для суда, что продавец «проявил волю» продать квартиру.

- Психиатрическая экспертиза пожилого продавца ДО сделки — тоже обязательна (справок из психдиспансера мало). В профильном государственном психиатрическом заведении своего региона (не у частного психиатра).

- С пожилого продавца надо взять заверенное нотариально заявление, что квартира не находится в процессе каких-то следственных или процессуальных действий и что продавец не давала подписку о сохранении тайны дознания и следствия.

- Нотариус и видеофиксация сделки — обязательны.

- Никаких наличных! Передача денег - через банк (аккредитив), либо через депозит нотариуса.(c)